A crise econômica e o Novo Código de Processo Civil - que mudou as regras e tornou mais rápida a cobrança de dívidas de condomínio - fizeram disparar o número de ações na Justiça para a execução de dívidas na Bahia. Julho registrou o maior número de ações deste tipo para o mês nos últimos cinco anos.
Levantamento feito pelo Sindicato da Habitação da Bahia (Secovi-BA) mostra que, em julho, o número de ações de cobrança de taxas de condomínio cresceu 22,5% em relação ao mês anterior, e quase 80%, quando comparado o mesmo período de 2015. O total de ações de 2016, de janeiro a julho, supera em 25% o número de igual período do ano passado.
Profissionais e especialistas da área afirmam que as ações na Justiça são o último recurso depois que síndicos e administradoras esgotaram todas as tentativas de acordo com os devedores. Presidente do Secovi-BA, Kelsor Fernandes afirma que a avalanche de ações demonstra a grave situação de inadimplência em condomínios baianos, uma fatia avaliada pelo sindicato próxima dos 20%.
"Houve queda na renda, inflação alta, aumento do desemprego, tudo isso leva a esse processo de aumento de cobranças. Mas acredito que uma boa parte das ações foi motivada pela mudança do Código. A tendência no futuro é que as pessoas se conscientizem de que as penalizações estão mais duras e isso provoque uma queda do número de ações a longo prazo", afirma Fernandes.
Mais celeridade
O novo Código do Processo Civil trouxe mais rapidez e facilidade à execução das dívidas e tornou a busca pela Justiça mais atrativa aos condomínios e administradoras. Entre as modificações, as principais são a mudança técnica do mecanismo de cobrança e as formas como o devedor é comunicado sobre a ação, segundo o advogado especialista em direito imobiliário Bernardo Chezzi.
A dívida agora é como qualquer outro título executivo, o que exclui do processo a fase de provas periciais e testemunhas, o que existia anteriormente e deixava o processo mais lento. O juiz pode determinar o pagamento do título em até três dias (72 horas), e, caso o pagamento não seja efetivado, pode resultar na penhora da conta e dos bens do devedor, inclusive do próprio imóvel, com maior rapidez.
Pelos Correios
"Outra mudança importante é no que refere à citação. O devedor poderá ser citado pelos Correios para pagamento da dívida em até três dias, sob pena de penhora dos bens. Anteriormente, essa citação não poderia ser feita pelos Correios, somente pessoalmente e há devedores contumazes que nunca são encontrados em seu domicílio. Agora o próprio porteiro pode receber essa citação", afirma Chezzi.
Na sua experiência recente, o síndico profissional Valdir Barbosa, diretor da PTG Consultoria, afirma que o receio de enfrentar uma ação e a possibilidade de penhora de bens pode até assustar os devedores, mas ele considera que o protesto da dívida em cartório é o que tem causado reações e implicações mais imediatas. A possibilidade de abertura de uma ação e do protesto já gerou muitos acordos entre sua empresa e devedores.
"Como agora a dívida é um título executivo, o título pode ser protestado em cartório. Isso pode causar muitos problemas para uma empresa. Por exemplo, com o protesto, a empresa fica impedida de contratar com bancos, com entes públicos. Quem preza pelo CPF ou CNPJ em dia, dá um jeito de negociar e pagar a dívida", diz Barbosa.
Restrição de crédito
Além das penalidades já citadas, o condômino inadimplente também pode ser inscrito nos cadastros de restrição de crédito, como a Serasa. Isso pode ser feito por meio da decisão do juiz em uma ação, mas, caso a convenção do condomínio permita, a dívida pode ser inscrita no cadastro negativo mesmo sem uma ação ajuizada.
Negocie o débito com o condomínio
Conversa amigável - As novas regras mais rígidas foram feitas para inibir devedores crônicos. Em caso de dificuldades financeiras momentâneas, conversas evitam dor de cabeça
Mais indicado - Condomínios estão abertos a propostas de acordo, com parcelamento de dívidas. Caso a convenção permita, até descontos em juros e multas
Regras - Para os condomínios, o ideal é atualizar a convenção para as novas regras do Código do Processo Civil
Ação - As ações judiciais em geral são o último recurso dos condomínios, após esgotadas a negociação
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